Netto aantal vierkante meters winkelruimte blijft ongeveer hetzelfde

Fysieke winkels hebben lange tijd gezeten in de hoek waar de klappen vielen. Niet helemaal onterecht natuurlijk. Met namen als Miss Etam, Free Record Shop, Sabon of Halfords dwaalt het faillissementsspook letterlijk door de winkelstraten. Het einde is nog niet in zicht. Er zullen nog wat meer namen volgen, maar het wordt hoognodig tijd dat we de échte waarheid onder ogen zien, vindt Hans van Tellingen, directeur van retailonderzoeker Strabo. “95% van alle consumentenbestedingen vindt plaats in de fysieke winkel. De spookverhalen over lege winkelstraten die ontstaan zijn door de komst van het internet zijn gewoonweg lariekoek. Het netto metrage aan winkelruimte blijft ook in de toekomst ongeveer hetzelfde. Slecht renderende locaties worden gesloten, maar in succesvolle omgevingen zoals binnensteden bestaan tal van nieuwe kansen. Datzelfde geldt voor sterke regionale winkelgebieden als Alexandrium, Leidschendam of Amstelveen.”

Van Tellingen heeft samen met Gerard Zandbergen (van Locatus) en Joost de Baaij (van Syntrus Achmea Real Estate & Finance) al eerder zijn twijfels uitgesproken over de online omzetaandelen. De cijfers die afkomstig zijn van Thuiswinkel.org en GfK noemt hij veel te rooskleurig. Uit berekeningen van beide organisaties wordt een online marktaandeel gedestilleerd van 18%, maar volgens Van Tellingen c.s. komt een aandeel van 5% dichter bij de waarheid (zie ook: deze column op Twinkle). Waar de schoen wringt volgens de heren, is dat Thuiswinkel.org de online bestedingen (circa 14 miljard euro) wegzet tegen de productverkopen (circa 93 miljard euro) en de rest van de consumptieve bestedingen (online ticketverkoop, verzekeringen, et cetera) buiten beschouwing laat.

Eerst jullie, nu weer Paul Moers in De Telegraaf: “Dat verdwijnen van winkels, en daarmee de spookbeelden van halflege winkelstraten, gaat enorm meevallen. Er gaan helemaal geen 30.000 winkels verdwijnen”, zegt hij. Is het tijd voor een tegengeluid?

“Nee, je vergist je. Dit is geen tegengeluid, dit is het ware geluid. Het is helemaal niet zo somber gesteld met de fysieke detailhandel. Dat het sentiment vooral ten gunste uitvalt van webretailers hebben we te danken aan de pr-kracht van Thuiswinkel.org of Cor Molenaar met zijn boeken als Het einde van Winkels? Na het publicatie van de eerste juichcijfers over de enorme aandelen die webshops zouden behalen, volgde de goegemeente als vanzelf. Het aandeel van 18% is door vrijwel iedereen klakkeloos overgenomen. Het is jammer dat een officiële instantie als Thuiswinkel.org dit te hoge percentage publiek maakt. De fysieke retailer wordt de put ingepraat, de webwinkelier voelt zich gesterkt, terwijl dat niet eens gebeurt op basis van deugdelijk materiaal.”

En hoe zit het dan met online foodverkoop? Dat percentage haalt nu misschien 1%, maar als we de signalen mogen geloven, groeit dat met de opening van vele pick up-points snel door naar 5 of misschien zelfs 10%.

“Ach welnee, dat gaat niet gebeuren. Ik denk dat een te behalen percentage van hooguit 4% in de toekomst al erg hoog is. Heb je wel eens rondgekeken bij een pick up-point? Dat is armoe troef. Daar komen heus niet zo veel passerende automobilisten als de positieve signalen ons doen geloven. Shoppers willen voelen en vasthouden. Die gaan hun verse beenham heus niet online bestellen. Of de nectarines. Mensen willen proeven, voelen, ruiken voordat ze verswaren aankopen. Ik geloof wel dat pick up-points die deel uitmaken van de bestaande supermarkten enigszins zullen aanslaan. En daar kan de bestaande retail ook van profiteren. Mensen nemen dan vaker nog wat mee in bijvoorbeeld de andere winkels. Maar dan vraag ik me ook af of je dan in strikte zin te maken hebt met een online activiteit.”

Toch bestaan er net zo goed signalen dat de winkelstraat in een lastig parket zit. Volgens onderzoeksbureau Locatus is de leegstand vorig jaar opgelopen tot ruim 7%.

“Dat cijfer klopt als een bus, maar je moet niet vergeten dat het om algemeenheden gaat. Sommige winkelcentra en winkelstraten zitten inderdaad in een lastig parket. Daar is twintig of dertig jaar nauwelijks aan gesleuteld. Vastgoedexploitanten en retailers hebben vooral achterover geleund om te kijken hoe het geld binnenrolde. Er bestaat geen duidelijke visie op de doelgroep, er bestaat geen duidelijke strategie, het ontbreekt er aan een duidelijke rol van de winkel of het winkelcentrum. En dan moet je niet gek opkijken als het inderdaad een keer mis gaat. Dat lot treft vooral winkelcentra en winkelgebieden in de periferie van het land waar er sprake is van krimp en vergrijzing.

Tegelijkertijd bestaan er juist volop kansen voor winkelgebieden die wel een duidelijke functie kennen. Denk aan de binnenstad van Amsterdam, Rotterdam Alexandrium, Stadshart van Amstelveen of Kronenburg in Arnhem. Daar is eerder ruimtetekort. Het wegvallen van winkelruimte op minder geliefde locaties wordt vaak volledig gecompenseerd door de aanwas van nieuwe ruimte in populaire gebieden. Er vindt een reshuffling plaats, maar netto houden we ongeveer dezelfde vierkante meters winkelruimte over als vroeger.”

Waar zou jij je geld op zetten als het gaat om de toekomst van winkelcentra?

“Het lastige is dat er geen algemene oplossing bestaat. Het is allemaal maatwerk. Zelfs met een prachtig evenementenbeleid kun je een slecht renderend winkelcentrum niet redden – beleving is toch vaak overrated. Een centrum dat geen toegevoegde waarde meer biedt, hoeft misschien ook niet meer gered te worden. Ik geloof absoluut in de turbulentie en levendigheid van binnensteden. Ook een zonnige toekomst voor centra met een wijkfunctie sluit ik zeker niet uit. Als ik daar twee of drie supermarkten tref uit verschillende segmenten, dan heeft een dergelijk centrum nog wel degelijk een functie. Sterker nog: sterke wijkcentra hebben een zonnige toekomst. We moeten blijven eten, we willen elkaar blijven ontmoeten. De fysieke retail gaat de komende jaren een bloeiperiode tegemoet”

Hans van Tellingen werkt op dit moment aan een boek over de volgens hem zonnige toekomst voor de fysieke retailers en de kansen die internet hun biedt. Vijf van de acht delen zijn inmiddels klaar en zijn gepubliceerd in Shopping Centre News. Het boek zal begin 2016 verschijnen.

Redactie

De redactie van Shopper Marketing Update